Ignacio Gutiérrez: ECJ Mohamed Aziz, C-415/11 – Foreclosure and right to housing and Ejecución hipotecaria y derecho a la vivienda

Opinion of Advocate General Kokott, Case C-415/11, Mohamed Aziz (no English version)Conclusiones de la Abogado General Kokott en el Asunto C-415/11, Mohamed Aziz

Conclusiones de la Abogado General Kokott en el  Asunto C-415/11, Mohamed Aziz

Trending topics: Foreclosure, consumers’ rights, abusive clauses, right to a fair trial, right to housing – Ejecución hipotecaria, derechos de los consumidores, cláusulas abusivas, tutela jurídica efectiva, derecho a la vivienda

Ignacio Gutiérrez, Professor of Constitutional law at the Spanish Open University has sent us an inspiring comment on the Opinion of Advocate General Kokott to the case C‑415/11, Mohamed Aziz v. Catalunyacaixa.  The opinion is not available in English, but we reproduce the questions referred by the Spanish Court (juzgado mercantil de Barcelona):

“Whether the system of levying execution, in reliance on judicial documents, on mortgaged or pledged property provided for in Article 695 et seq of the Ley de Enjuiciamiento Civil (Code of Civil Procedure), with its limitations regarding the grounds of objection available under Spanish procedural law, may be nothing more than a clear limitation of consumer protection since it involves, both formally and substantively, a clear impediment to the consumer’s exercise of rights of action or judicial remedies of such a kind as to guarantee the effective protection of his rights.

This reference to the Court of Justice of the European Union is made so that the concept of disproportion can be expanded upon with regard to:

(a) the use of acceleration clauses in contracts planned to last for a considerable time – in this case 33 years – for events of default occurring within a very limited specific period;

(b) the setting of default interest rates – in this case exceeding 18% – which are not consistent with the criteria for determining default interest in other consumer contracts (consumer credit), which, in other types of consumer contracts, might be regarded as unfair, and which, nevertheless, in contracts relating to immovable property, are not subject to any clear legal limit, even where they are applied not only to the instalments that have already fallen due but also to the totality of those that have become due as a result of acceleration;

(c) the unilateral establishment by the lender of mechanisms for the calculation and determination of variable interest – both ordinary and default interest – which are linked to the possibility of mortgage enforcement and do not allow a debtor who is subject to enforcement to object to the quantification of the debt in the enforcement proceedings themselves but require him to resort to declaratory proceedings in which a final decision will not be given before enforcement has been completed or, at least, the debtor will have lost the property mortgaged or charged by way of guarantee – a matter of great importance when the loan is sought for the purchase of a dwelling and enforcement gives rise to eviction from the property”.

Advocate General Kokott considers that some abusive clauses could be in breach of EU law adding that it is for the national court to decide if it is so in the relevant case. Last Friday November the 16th the Spanish Government has adopted the Royal-Decree Law 12/2012 on foreclosure regarding insolvent mortgagors.

Thank you very much for your valuable comment, dear Ignacio!

Ignacio Gutiérrez Gutiérrez, Profesor Titular de Derecho Constitucional en la Universidad Nacional de Educación a distancia nos ha enviado un valioso comentario sobre la opinión de la Abogado General Kokott en el asunto Mohamed Aziz, relativa la ejecución hipotecaria viviendas por entidades bancarias. Se trata de un tema de máxima actualidad, que ha dado lugar el pasado viernes al Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

En efecto, el 8 de noviembre pasado, la Abogado General Juliane Kokott, en las conclusiones del asunto C‑415/11 [Mohamed Aziz contra Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa), establece de un lado orientaciones sobre los criterios que el juez nacional ha de tener en cuenta para establecer el carácter abusivo de ciertas cláusulas presentes en las condiciones generales de los préstamos hipotecarios. Pero sobre todo, y con carácter previo, señala que la tutela jurídica efectiva de los consumidores frente a tales cláusulas abusivas exige que su invocación, en el procedimiento ejecutivo o en un procedimiento judicial separado, abra al juez la posibilidad de suspender provisionalmente la ejecución forzosa del préstamo.

 

EXTRACTO

CONCLUSIONES DE LA ABOGADO GENERAL SRA. JULIANE KOKOTT

(texto original en alemán: http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=129481&pageIndex=0&doclang=DE&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=505635

versión en castellano: http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=129481&pageIndex=0&doclang=ES&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=505635

no hay texto disponible en inglés)

«Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores – Préstamo hipotecario – Posibilidades de protección jurídica en el procedimiento ejecutivo – Desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato – Intereses de demora – Acreedor que da por vencido anticipadamente el préstamo»

 Extracto de las conclusiones de la Abogado General Kokott:

I.      Introducción

1.        La petición de decisión prejudicial tiene por objeto la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

4.        De este modo, el presente procedimiento brinda al Tribunal de Justicia la posibilidad de desarrollar su jurisprudencia relativa a la garantía efectiva de la protección al consumidor mediante el Derecho procesal nacional. Asimismo, se trata de analizar las circunstancias que han de tenerse en cuenta para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual.

III. Antecedentes de hecho y remisión prejudicial

30.      El Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona plantea al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:

«1)      Si el sistema de ejecución de títulos judiciales sobre bienes hipotecados o pignorados establecido en el artículo 695 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con sus limitaciones en cuanto a los motivos de oposición previstos en el ordenamiento procesal español, no sería sino una limitación clara de la tutela del consumidor por cuanto supone formal y materialmente una clara obstaculización al consumidor para el ejercicio de acciones o recursos judiciales que garanticen una tutela efectiva de sus derechos.

2)      Se requiere al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que pueda dar contenido al concepto de desproporción en orden:

a)      A la posibilidad de vencimiento anticipado en contratos proyectados en un largo lapso de tiempo –en este caso 33 años– por incumplimientos en un período muy limitado y concreto.

b)      [A] la fijación de unos intereses de demora –en este caso superiores al 18 %– que no coinciden con los criterios de determinación de los intereses moratorios en otros contratos que afectan a consumidores (créditos al consumo) y que en otros ámbitos de la contratación de consumidores se podrían entender abusivos y que, sin embargo, en la contratación inmobiliaria no disponen de un límite legal claro, aun en los casos en los que hayan de aplicarse no sólo a las cuotas vencidas, sino a la totalidad de las debidas por el vencimiento anticipado.

c)      [A] la fijación de mecanismos de liquidación y fijación de los intereses variables –tanto ordinarios como moratorios– realizados unilateralmente por el prestamista vinculados a la posibilidad de ejecución hipotecaria [y que] no permiten al deudor ejecutado que articule su oposición a la cuantificación de la deuda en el propio procedimiento ejecutivo, remitiéndole a un procedimiento declarativo en el que cuando haya obtenido pronunciamiento definitivo la ejecución habrá concluido o, cuando menos, el deudor habrá perdido el bien hipotecado o dado en garantía, cuestión de especial trascendencia cuando el préstamo se solicita para adquirir una vivienda y la ejecución determina el desalojo del inmueble.»

V.      Conclusión

97.      Por cuanto antecede, propongo al Tribunal de Justicia que resuelva de la siguiente manera:

1)      Un sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, cuando el consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa.

2)      Corresponde al órgano jurisdiccional nacional apreciar con arreglo al artículo 3, apartados 1 y 3, de la Directiva 93/13 el carácter abusivo de una cláusula de las condiciones generales de los contratos celebrados con consumidores.

a)      En el caso de una cláusula por la que el acreedor puede dar por vencido anticipadamente un crédito inmobiliario, el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en qué medida la cláusula se aparta de la normativa legal que a falta de pacto sería aplicable, si lo estipulado en la cláusula responde a una razón objetiva y si el consumidor, a pesar de la alteración del equilibrio contractual en favor de quien ejercita la cláusula, no queda desprotegido con respecto al contenido normativo de la cláusula en cuestión.

b)      En el caso de una cláusula sobre intereses de demora, el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en qué medida el tipo de interés se aparta del tipo de interés legal que a falta de pacto sería aplicable y si no está en proporción con el objetivo del interés de demora.

c)      En el caso de una cláusula para la determinación unilateral del importe de la deuda, deben tenerse en cuenta, particularmente, las consecuencias de una cláusula de ese tipo en el Derecho procesal nacional.

Comentario:

El razonamiento se centra en la tutela judicial efectiva de los consumidores frente a eventuales cláusulas abusivas contenidas en los contratos hipotecarios, y también en la identificación de las mismas. La recomendación general se refiere a tales contratos en términos generales. En el caso concreto, sin embargo, desempeña un papel central el hecho de que la ejecución hipotecaria recaiga sobre la vivienda del deudor.

Así, el consumidor sólo está protegido jurídicamente a posteriori por la indemnización de daños y perjuicios y debe, como ocurrió en el litigio principal, soportar la pérdida de su vivienda (párrafo 50); y tal regulación procesal menoscaba la eficacia de la protección que pretende otorgar la Directiva 93/13 (párrafo 51). Pero ello ocurre porque, especialmente cuando el bien inmueble gravado con la hipoteca es la vivienda del deudor, difícilmente es apropiada la sola reclamación de indemnización por daños y perjuicios para garantizar eficazmente los derechos reconocidos al consumidor en la Directiva 93/13. No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios (párrafo 52).

El limitadísimo alcance con el que la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea se refiere al derecho a la vivienda (art. 34.3) explica que la Abogado General no haya hecho referencia a dicho precepto; por lo demás, tampoco existe referencia alguna al derecho a la tutela judicial efectiva del art. 47 de la Carta, sin duda implicado. Desde un punto de vista material, sin embargo, en el Derecho europeo resulta no ser irrelevante el objeto sobre el que recae la ejecución de un préstamo para determinar las facultades judiciales a la hora de controlar las condiciones del mismo: la vivienda parece merecer una protección preferente.

Es conocida la relevancia que tienen en el Derecho comunitario las conclusiones de los Abogados Generales. En este caso, su relevancia pública en España guarda relación con los movimientos sociales que, de manera plenamente justificable, han puesto en primer plano el problema de los desahucios producidos por las ejecuciones hipotecarias en un contexto de crisis económica, de altísimas tasas de desempleo y de contracción de la protección social. El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf) constituye una reacción que, al margen de otras insuficiencias, tampoco satisface las exigencias que plantea la Abogado General.

¡Muchas gracias por este valioso comentario, querido Ignacio!

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