Foreign Notary Deed in Spain / Escrituras notariales extranjeras en España

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO (ESPAÑA) STS Nº 998/2011, de 19/06/2012. Escritura pública de compraventa otorgada en Alemania. Validez en España de conformidad con las normas de Derecho internacional privado aplicables. Efectos materiales según el Derecho español. Aptitud para generar la oportuna inscripción en el Registro de la propiedad / Spanish Supreme Court. Decision nº 998/2012 of 19 June 2012. Deed of sale granted in Germany. Validity in Spain in accordance with private international law rules. Materials effects according to Spanish law. Legal force in Spain.  Entry in the register of the property.

Trending topics: Foreign Notary Deed. Real State in Spain. Recognition and validity of foreign public documents for the purposes of registration in the Spanish Register / Escritura notarial extranjera. Venta de inmuebles situados en España. Reconocimiento y validez de documentos públicos extranjeros a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad Español.

Decisión. El pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Sentencia de 19 de junio de 2012, ha resuelto confirmar la decisión tomada en la instancia anterior favorable a la inscripción en un Registro de la Propiedad español de una escritura notarial de venta de finca ubicada en España, que fue formalizada ante notario alemán. Ratifica así la validez en España de dicho título teniendo en cuenta las normas de Derecho internacional privado aplicables, así como su aptitud para generar la oportuna inscripción en el Registro de la Propiedad.

Comment. “In the instant case litigation arose from the sale of an apartment in Tenerife, which was acquired undivided by two German citizens. One of them sold his share to a third party with the consent of the other; the transfer was formalized by a German notary and the acquirer sought to have it recorded in the Land Registry of Puerto de la Cruz. The registrar refused, considering that the German document lacked full legal force in Spain; his decision was upheld by the General Directorate for Registries and Notaries, but rejected on appeal both by the Court of First Instance and the Audiencia Provincial, as well as by the Supreme Court”. Thanks to Marta Requejo. Comment (Foreign Notary Deed in Spain) posted in Conflict of Laws on 02 Aug 2012.

Hechos: El pleito se originó por la venta de un apartamento en Tenerife, que fue adquirido pro indiviso por dos personas de nacionalidad alemana. Uno de ellos vendió su mitad a un tercero, con el consentimiento del otro copropietario, formalizándose la transmisión en escritura notarial otorgada por fedatario alemán. El problema surgió cuando la adquirente pretendió inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz, pues el registrador denegó dicha pretensión al considerar inadecuado el documento notarial alemán por carecer, a su juicio, de plena fuerza legal en España. La decisión del registrador fue confirmada por la Dirección General de los Registros y el Notariado. Formulada demanda de juicio verbal contra esta decisión, la misma fue estimada en ambas instancias, declarándose la nulidad de la resolución impugnada y la procedencia de practicar la pretendida inscripción registral.

Fallo. El Supremo confirma este pronunciamiento rechazando el recurso de casación interpuesto por el Abogado del Estado.

Votos particulares. La sentencia cuenta con el voto particular de dos magistrados de la Sala que discrepan del argumento acerca del alcance del artículo 1462 del Código Civil en el sentido de que este permite dar el mismo trato a las escrituras otorgadas en España y en el extranjero. En opinión de los magistrados disidentes, su discrepancia tiene fundamento en el correcto entendimiento del precepto mencionado que “exceptúa la equiparación entre la entrega y el otorgamiento de escritura cuando de la escritura resultare o se dedujere claramente lo contrario”. Como el sistema que rige en Alemania para la transmisión de la propiedad es distinto del que rige en España, esta razón justifica la necesidad de que intervengan los notarios españoles para salvaguardar las reglas esenciales del sistema jurídico traslativo de la propiedad que rige en nuestro país, que es el del título o contrato seguido de la tradición o entrega (teoría del título y el modo).

Comentario. La sentencia, de la que es ponente el Magistrado Antonio Salas Carceller, introduce en su análisis la perspectiva del Derecho comunitaria desde la óptica de la libre prestación de servicios en el ámbito de la Unión Europea. Entiende la Sala que “exigir la intervención de un notario español significaría la imposición de una limitación a la libertad de transmisión de bienes, algo que no resulta justificado a la luz de los ordenamientos español y comunitario”. Refuerza su opinión con el hecho de que en la Unión Europea se tiende a evitar la duplicidad en la exigencia de requisitos de carácter formal cuando ya se han cumplido las formalidades en un Estado miembro según una finalidad idéntica o similar a la requerida en el Estado en que el acto o negocio deba producir efectos. Fundamenta su argumento en el Libro Verde de la Comisión de 14 de diciembre de 2010 sobre “Menos trámites administrativos para los ciudadanos”. Por lo que hace al Derecho interno analiza la cuestión a la luz de la legislación material sobre inversiones extranjeras en España (que no prevé en materia que los contratos se deban escriturar ante notario español); desde la perspectiva de DIPr (validez probatoria en España de los documentos públicos extranjeros) acude al artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que interpreta en el sentido de que dicho precepto “otorga pleno valor probatorio a la escritura formalizada en el extranjero”, siendo este instrumento equiparable y equivalente al español en cuanto a la función de la fe pública, más allá de que la forma pueda ser dispar debido a que cada notario aplique su legislación

Información relacionada/Related information

  • Conflictus Legum (31.07.2012): Jurisprudencia – La compraventa de inmueble en España ante Notario alemán puede acceder al Registro de la Propiedad (F. Garau, Catedrático de Derecho internacional privado)
  • Nota de prensa (CGPJ-01.08.2012)
  • Blogs.uab.cat-Àrea de Dret Internacional Privat (01.08.2012): “El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el acceso al Registro de la Propiedad español de documentos notariales extranjeros (R. Arenas, Catedrático de Derecho internacional privado).
  • RESOLUCIÓN de 7 de febrero de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ulrike Vranas, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Puerto de la Cruz, a inscribir un documento notarial alemán de compraventa (BOE núm. 82, de 6 abril 2005).
  • GREEN PAPER Less bureaucracy for citizens: promoting free movement of public documents and recognition of the effects of civil status records,Brussels, 14.12.2010COM(2010) 747 final.
  • LIBRO VERDE Menos trámites administrativos para los ciudadanos: promover la libre circulación de los documentos públicos y el reconocimiento de los efectos de los certificados de estado civil. Bruselas, 14.12.2010COM(2010) 747 final.
  • CONSULTATION ON A CROSS BORDER CONVEYANCING REFERENCE FRAMEWORK. On May 31, ELRA, the European Land Registry Association, rounded off a project that offers foreign buyers of real estate the option to opt for trustworthy home country legal protection.  This project is called CROBECO (Cross Border Electronic Conveyancing) and was established with the support of the European Commission. The results could help the recovery of the real estate market in southern European countries. This alternative process for purchasing foreign real estate is based on a bilingual deed, executed by a notary public in the foreign buyer’s home country. The deed is written in two languages: the buyer’s native language and the official language of the country in which the plot is located. The contract stipulates that all contractual and non contractual obligations are governed by the law of the foreign buyer’s home country. This increases confidence in the adequacy of legal protection and makes prospective buyers less reluctant to buy foreign properties. Use of the process will be voluntary. At the first CROBECO conference in 2010 a Dutch buyer bought property in Spain using this process.
  • Proyecto CROBECO. La Asociación Europea de Registradores ELRA ha obtenido el apoyo de la Comisión Europea para la definición de un Marco de Referencia que permita la realización de transmisiones inmobiliarias transfronterizas entre ciudadanos de la Unión Europea (CROSS BORDER CONVEYANCING REFERENCE FRAMEWORK). Así mismo se ha desarrollado un proyecto piloto entre Registros de España y Países Bajos, para la realización de la primera compraventa de un inmueble situado en España, por ciudadanos extranjeros, realizada íntegramente por medios electrónicos hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Toda la información y documentación del proyecto la pueden consultar en esta página web (información en inglés).

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